房地产市场重回正轨：政策利好下的市场预期与发展趋势

元描述： 深入解读房地产市场最新政策，分析“组合拳”效应，探讨保交房工作进展，解读保障性住房政策，并展望市场发展趋势。 了解当前房地产市场如何重回正轨，以及购房者应关注的重点。

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经历了近三年的调整，中国房地产市场终于迎来了新的曙光。一系列政策“组合拳”的重磅出击，释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，为市场注入一剂强心针。随着限购、限售、限价等限制性措施的取消或调减，以及降低房贷利率和首付比例等举措的实施，购房者的购买热情正在被重新点燃。市场出现回暖迹象，成交量明显上升，土地市场也开始活跃起来。然而，在欢欣鼓舞的同时，我们也要冷静思考，当前的政策利好究竟能带来怎样的长期影响？市场发展趋势如何？购房者又该如何应对？本文将深入解读房地产市场最新政策，分析“组合拳”效应，探讨保交房工作进展，解读保障性住房政策，并展望市场发展趋势，为读者提供更全面的参考和解读。

“组合拳”发力提振市场信心：新房和二手房成交量大幅增长

近期，中国政府推出了一系列房地产优化调整政策，旨在促进市场止跌回稳，提振市场信心。这些政策主要集中在四个方面：

1. 取消或调减限购措施： 各地政府积极响应政策号召，取消或调减了限购、限售、限价等限制性措施，赋予城市政府更大的调控自主权，因城施策，灵活调整政策，满足不同城市的需求。

2. 降低购房成本： 降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担，减轻居民购房成本，支持居民刚性和改善性住房需求。

3. 推进保交房工作： 将商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”，并加大“白名单”项目贷款投放力度，确保资金链稳定，保障房屋建成交付。

4. 加大保障性住房建设： 通过市场来满足群众多样化改善性住房需求，以政府为主保障群众基本住房需求，大力发展保障性租赁住房和公租房，以“一张床、一间房、一套房”等方式，解决新市民和青年人的住房问题。

这些政策“组合拳”的效果已经开始显现。10月份以来，新房和二手房成交量大幅增长，大城市土地市场也出现回暖。

降低存量房贷利率：惠及5000万户家庭，减轻还贷压力

降低存量房贷利率是政策“组合拳”中备受关注的一项举措。据中国人民银行副行长陶玲介绍，预计大部分存量房贷利率将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。以北京为例，原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，100万元、25年期的等额本息房贷每个月可少付月供469元，共节省利息支出超14万元。

保交房工作取得实质性进展：已交付246万套，提振市场信心

保交房是防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳的重要举措。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。目前，已经交付246万套，甘肃、福建、重庆交付率超七成，江西上饶、贵州铜仁等城市交付率超八成。

下一步，将进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，进入“白名单”的项目“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。同时，要抓进度、抓质量，让老百姓早日拿房。

保障性住房建设：解决新市民和青年人的住房问题，兜牢住房保障底线

保障性住房建设是解决新市民和青年人住房问题，兜牢住房保障底线的关键举措。今年1至9月，我国已建设筹集保障性住房148万套(间)，年底前可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。

保障性租赁住房：为新市民和青年人提供“进得来、留得下、住得安、能成业”的生活保障

保障性租赁住房是解决新市民和青年人住房问题的重要途径之一。通过发展保障性租赁住房，为新市民和青年人提供“进得来、留得下、住得安、能成业”的生活保障，帮助他们更好地融入城市生活，实现个人发展。

公租房：解决低收入住房困难家庭的住房问题，实现应保尽保

公租房是保障低收入住房困难家庭的基本住房需求的重要手段。目前，低收入住房困难家庭通过公租房基本实现了应保尽保。

房地产市场发展趋势：供求关系发生重大变化，增存并重，潜在有效需求规模依然较大

长远看，房地产市场发展还有潜力和空间吗？答案是肯定的。

增量市场转向增存并重： 市场需求从高速增长转向高质量发展

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重。2021年我国城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米，已处于较高水平，叠加人口下降和城镇化速度放缓，房地产需求量很难再回到2021年高达18亿平方米销售面积的高位。

潜在有效需求规模依然较大： 城镇化深入推进，刚性和改善性住房需求依然存在

虽然增量市场增长放缓，但潜在有效需求规模依然较大。参照韩国、日本经验，两国1991年城镇化率分别达到74.79%、77.47%，高于我国2023年常住人口城镇化率的66.16%水平；1991年至2007年，两国平均每年每千人新建住宅套数分别达到11.35套、10.34套，按照70%需求在城镇、户均建房面积110平方米保守估算，我国城镇新建住房合理需求量应该在10亿平方米以上。随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，房地产市场刚性和改善性住房需求仍然比较大。

城中村和危旧房改造释放刚性购房需求： 推动市场止跌回稳，为市场发展提供重要支撑

以户均建筑面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造有望释放约1亿平方米刚性购房需求，相当于今年前8个月全国新建住宅销售面积的近20%。这部分刚性购房需求在短时间内集中释放，并叠加一系列政策“组合拳”，将为推动全国范围内房地产市场止跌回稳提供重要的需求支撑。

房地产市场展望：政策利好叠加市场回暖，未来发展充满希望

当前，中国房地产市场正在经历重要的转型阶段，从高速增长转向高质量发展。政策“组合拳”的重磅出击，为市场注入一剂强心针，市场回暖迹象明显。相信随着政策的不断完善，房地产市场将逐渐回归理性，健康发展。

常见问题解答

1. 降低存量房贷利率对购房者有什么影响？

降低存量房贷利率可以减轻购房者的还贷压力，降低每月月供负担，并节省利息支出。

2. 如何判断当前的房地产市场是否真的回暖？

可以通过观察新房和二手房的成交量、土地市场成交情况、房价走势等指标来判断。

3. 保交房工作有哪些保障措施？

保交房工作将通过加大“白名单”项目贷款投放力度、完善房地产“白名单”项目融资机制等措施来保障资金链稳定，确保房屋建成交付。

4. 保障性住房建设的目标群体有哪些？

保障性住房主要面向新市民、青年人、低收入住房困难家庭等群体。

5. 未来房地产市场的发展方向是什么？

未来房地产市场将从增量市场转向增存并重，重点将放在存量房的改造和提升上。

6. 购房者在当前市场环境下应该注意什么？

购房者在购买房屋时应该理性分析市场形势，做好资金准备，并选择信誉良好的开发商。

结语

当前，中国房地产市场正在经历重要的调整和转型。政策“组合拳”的重磅出击，为市场注入一剂强心针，市场回暖迹象明显。随着政策的不断完善，房地产市场将逐渐回归理性，健康发展。购房者应该理性分析市场形势，做好资金准备，并选择信誉良好的开发商，迎接房地产市场的新时代。